កូនថ្មីមកដល់ ផ្ទេរ លែងលះ ឬគ្រាន់តែចង់ធំជាងមុន៖ ការផ្លាស់ប្តូរទីលំនៅសំខាន់របស់អ្នកមិនងាយស្រួលទេ ជាពិសេសនៅពេលទិញ។ ហើយនៅពេលដែលអ្នកជាម្ចាស់រួចហើយ សំណួរនៃពេលវេលា កើតឡើង។ តើអ្នកគួរលក់អចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្នរបស់អ្នកមុននឹងទិញថ្មីដោយមានហានិភ័យនៃការជួលនៅចន្លោះ? ឬទិញដំបូងភ្នាល់លើការលក់បន្តរបស់ចាស់? នៅប្រទេសបារាំង វាចំណាយពេលជាមធ្យមចន្លោះពី 90 ទៅ 100 ថ្ងៃដើម្បីលក់ ឬទិញអចលនៈទ្រព្យ – គ្រប់គ្រាន់ដើម្បីឱ្យមានការភ័យខ្លាចនៅពេលអ្នកស្ថិតក្នុងភាពអាសន្ន។
នៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលកំពុងមានស្ថិរភាព (+1.6% ក្នុងរយៈពេលមួយឆ្នាំជាមធ្យមក្នុងប្រទេសបារាំងយោងទៅតាមភ្នាក់ងារ Meilleurs) បន្ទាប់ពីរយៈពេលពីរឆ្នាំនៃការកែតម្រូវ តើអ្វីជាជម្រើសដ៏ល្អបំផុត? Margaux អ្នកជំនាញឥណទានជាន់ខ្ពស់នៅ Pretto ដែលជាឈ្មួញកណ្តាលប្រាក់កម្ចីអចលនទ្រព្យមិនដោះស្រាយបញ្ហានេះទេ៖ “រាល់ឯកសារគឺខុសគ្នា ពេលខ្លះ យើងមិនមានភាពប្រណិតក្នុងការជ្រើសរើសទេ។. » អ្វីគ្រប់យ៉ាងនឹងអាស្រ័យលើការរួមចំណែករបស់អ្នក ការវិវត្តនៃទីផ្សារចាប់តាំងពីការទិញដំបូងរបស់អ្នក និងសមត្ថភាពខ្ចីរបស់អ្នក។ នេះគឺជាជម្រើសសំខាន់ៗចំនួនបីដែលមានសម្រាប់អ្នក គុណសម្បត្តិរបស់ពួកគេ ហានិភ័យរបស់ពួកគេ និងទម្រង់ដែលពួកគេត្រូវគ្នា។
ប្រាក់កម្ចីស្ពាន, ដើម្បីទិញដោយគ្មានការពន្យាពេល
ជម្រើសដំបូងគេស្គាល់ច្បាស់ជាងគេ៖ ប្រាក់កម្ចីស្ពាន. គោលការណ៍គឺសាមញ្ញ៖ ធនាគាររបស់អ្នកជំរុញឱ្យអ្នកនូវផ្នែកនៃតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្នរបស់អ្នក (ជាទូទៅ 70%) ដោយភ្នាល់លើការលក់អចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្នរបស់អ្នក។ អ្នកជំនាញរបស់យើងពន្យល់៖ “ធនាគារនឹងរៀបចំវិភាគទាន ដើម្បីឱ្យអ្នកអាចទិញដំបូង វិនិយោគក្នុងបរិវេណ ហើយបន្ទាប់មកអ្នកមានពេលដប់ពីរខែ អាចបន្តឡើងវិញបានម្តង ដើម្បីលក់អចលនទ្រព្យចាស់។» ឬអតិបរមា 24 ខែដើម្បីបញ្ចប់ការលក់បន្ត។ ក្នុងអំឡុងពេលនេះ អ្នកគ្រាន់តែសងការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចីស្ពាន។ ដើមទុនត្រូវបានបង់នៅពេលលក់។
នៅឆ្នាំ 2026 អត្រាជាមធ្យមសម្រាប់កម្ចីស្ពាននឹងមាននៅជុំវិញ 3.70%ឬ 0.20 ទៅ 0.80 ពិន្ទុខាងលើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ 20 ឆ្នាំប្រពៃណី (3.26% ក្នុងខែមេសា 2026 យោងតាម CAFPI) ។ ធនាគារជាទូទៅរក្សាទុក 70% នៃតម្លៃប៉ាន់ស្មាននៃទ្រព្យសម្បត្តិរបស់អ្នក។ ដើម្បីគណនាចំនួនទឹកប្រាក់ជាមុន។ “ភ្នាក់ងារអចលនៈទ្រព្យចំនួនបីនឹងប៉ាន់ប្រមាណអចលនទ្រព្យ យើងនឹងយកតម្លៃទាបបំផុត ហើយធនាគារនឹងពិនិត្យមើលថាតើ 70% នៃតម្លៃនឹងគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីសងប្រាក់កម្ចីដែរឬទេ?» វាគឺជាពិដាន 70% នេះដែលកំណត់ថាតើប្រាក់កម្ចីស្ពានអាចធ្វើទៅបានឬអត់។ ហើយនេះគឺជាកន្លែងដែលបរិបទនៃប្រាំឆ្នាំចុងក្រោយនេះបង្កើតបញ្ហាសម្រាប់គ្រួសារមួយចំនួន…
អន្ទាក់ដែលរង់ចាំអ្នកដែលទិញនៅឆ្នាំ 2021 ឬ 2022
ប្រាក់កម្ចីស្ពានមិនអាចចូលបានសម្រាប់មនុស្សគ្រប់គ្នាទេ។ អ្នកជំនាញរបស់យើងព្រមានអំពីករណីញឹកញាប់ជាពិសេសនៅពេលនេះនៅ Pretto៖ “ខ្ញុំមានអតិថិជនដែលចង់ទិញអ្វីផ្សេងបន្ទាប់ពីទិញនៅឆ្នាំ 2021។ អត្រាការប្រាក់ល្អ ប៉ុន្តែមានតម្លៃខ្ពស់។ » ជាការពិតនៅពេលនោះ អ្នកខ្ចីជាច្រើនបានទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីអត្រាទាបពិសេស (ប្រហែល 1%) ដើម្បីទទួលបានអចលនទ្រព្យនៅពេលដែលតម្លៃគឺនៅកម្រិតកំពូលរបស់ពួកគេ។ ជាពិសេសនៅទីក្រុងប៉ារីស. ទំនិញដែលបាត់បង់តម្លៃ សូម្បីតែសព្វថ្ងៃនេះ។
ប៉ុន្តែម្ចាស់ដែល មិនបានរួមចំណែកច្រើនទេនៅពេលនោះ។ ហើយអ្នកដែលបានសងតែមួយផ្នែកតូចនៃរាជធានីនឹងជួបបញ្ហា។ តម្លៃបានធ្លាក់ចុះនៅក្នុងទីក្រុងធំៗមួយចំនួន៖ ទីក្រុងប៉ារីសបានកែតម្រូវពី 10 ទៅ 12% ចាប់តាំងពីការឡើងដល់កំពូល ហើយឧទាហរណ៍ Nantes នៅតែបង្ហាញពីការធ្លាក់ចុះ 3.9% ក្នុងរយៈពេលមួយឆ្នាំ នេះបើយោងតាមភ្នាក់ងារ Meilleurs ។ លទ្ធផល៖ តម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ពួកគេ បន្ទាប់ពីការកាត់ដើមទុនដែលនៅសល់ដល់កំណត់ មិនគ្របដណ្តប់ 70% ទៀតទេ នៃតម្លៃលំនៅដ្ឋានថ្មីដែលបានកំណត់។ “ក្នុងករណីនេះ យើងមិនអាចធ្វើកម្ចីស្ពានបានទេ”សម្រេចចិត្តអ្នកជំនាញ Pretto ។ “ដូច្នេះដំបូងយើងត្រូវតែលក់យកមកវិញនូវចំនួនអតិបរមា និង ត្រលប់ទៅការជួលវិញ ខណៈពេលដែលរង់ចាំដើម្បីអាចទិញម្តងទៀត. » ប៉ុន្តែមានស្រទាប់ប្រាក់ ព្រោះការជៀសវាងកម្ចីស្ពានអនុញ្ញាតឱ្យមានសមត្ថភាពខ្ចីកាន់តែច្រើន។
ការលក់ដំណាលគ្នា៖ ធ្វើអ្វីគ្រប់យ៉ាងនៅថ្ងៃតែមួយ
មានវិធីទីបីដែលមិនសូវស្គាល់ ដែលជៀសវាងទាំងការខ្ចីស្ពាន និងការផ្លាស់ប្តូរទ្វេដង។ យើងហៅវាថា ការលក់ស្របគ្នា។ឬ “ល្បាក់” លក់។ អ្នកជំនាញរបស់យើងបានឃើញវាច្រើនដងរួចមកហើយ៖ “វាគឺជាការចាប់ផ្តើមឱ្យទិញដូចជាប្រសិនបើអ្នកបានលក់រួចហើយ។ ការលក់និងការទិញត្រូវបានធ្វើឡើងនៅថ្ងៃតែមួយ”. សម្រាប់វាដំណើរការ, អតិថិជន “ត្រូវតែរួមបញ្ចូលនៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងលក់របស់គាត់នូវឃ្លាស្តីពីការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានសម្រាប់ការទិញផ្ទះថ្មីរបស់គាត់។ អ្វីគ្រប់យ៉ាងកើតឡើងនៅក្នុងការិយាល័យសារការីតែមួយ៖ ការរួមចំណែករបស់អតិថិជនមកដល់នៅថ្ងៃដែលប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកទិញត្រូវបានចេញផ្សាយ “។
“វាអាចធ្វើបាន និងគួរឲ្យសរសើរ”បញ្ជាក់ Margaux ប៉ុន្តែជាមួយនឹងលក្ខខណ្ឌចាំបាច់មួយ៖ “យើងត្រូវការឯកសារដែលអាចទុកចិត្តបាន ដោយគ្មានសំណួរសួរអំពីហិរញ្ញប្បទាន។ អ្នកទិញផ្ទះចាស់ត្រូវតែជឿជាក់. » ព្រោះប្រសិនបើហិរញ្ញប្បទានរលំនៅដំណាក់កាលចុងក្រោយ ផែនការទាំងមូលនឹងដួលរលំ។ ក្នុងព្រឹត្តិការណ៍នៃការរង់ចាំនៅនាទីចុងក្រោយ គេអាចប្តូរទៅកម្ចីសង្គ្រោះបន្ទាន់ ប៉ុន្តែនេះជាសេណារីយ៉ូដែលអ្នករាល់គ្នាព្យាយាមជៀសវាង។
